الدليل: الاستثمار في عقارات سيول
على مدار العامين الماضيين ، على الرغم من أن كل سوق عقاري رائد آخر في آسيا قد مر بحصته الخاصة من الارتفاعات والانخفاضات ، ظل سوق العقارات في كوريا الجنوبية على الرسم البياني الصعودي باستمرار. وفقًا لشركة KB Land ، وهي مزود الإحصاءات السكنية للحكومة ، ارتفعت أسعار العقارات في كوريا الجنوبية بشكل مطرد منذ أغسطس 2013 ، وبلغت المعاملات العقارية في العام الماضي مليونًا - وهو أعلى رقم منذ عام 2006.
تعد العاصمة سيول ومقاطعة جيونجي بؤرة النشاط المحموم وفقًا لتقرير حديث لمعهد التنمية الكوري (KDI) الذي تديره الدولة. وشكلت منطقة العاصمة وحدها 52 في المائة من إجمالي حجم المبيعات المحلية في الربع الثاني من عام 2015 ، وهي قفزة مذهلة بلغت 64.3 في المائة في المعاملات على أساس سنوي. بشكل عام ، قفزت معاملات المنازل بنسبة 39.1 بالمائة على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2015.
سوق العقارات يحصل على دعم كبير
يعكس سوق العقارات القوي النمو الاقتصادي لكوريا وكفاءة الحكومة في تنفيذ قرارات السياسة في الوقت المناسب. قال Yoona Choi ، نائب الرئيس وشريك Knight Frank Korea ، "(أحد التشريعات) التي كان لها تأثير كبير على السوق السكنية هو تخفيف LTV (القرض إلى القيمة) و DTI (الدين إلى الدخل) ) ، مع رفع سقف الإقراض العقاري إلى 70 في المائة و 60 في المائة على التوالي ، من متوسط 50 في المائة و 50 في المائة في وقت سابق ". بالإضافة إلى ذلك ، وفقا لتقرير KDI ، يمكن أن يعزى ارتفاع المعاملات العقارية إلى انخفاض أسعار الفائدة وارتفاع أسعار jeonse.
نظام jeonse هو نظام الإيجار الفريد في البلاد ، والذي تعمل فيه العديد من الأسر. يدفع المستأجرون وديعة كبيرة (عادة نصف قيمة العقار) عندما يستأجرون منزلًا لمدة عامين أساسية. في نهاية العقد ، سيعيد المالك الوديعة بالكامل دون فرض رسوم إيجار شهرية ، مع جني الأموال من سعر الفائدة المدفوع على jeonse خلال فترة الإيجار. مع وصول أسعار الفائدة مؤخرًا إلى مستوى قياسي منخفض بلغ 1.75 في المائة ، رفع الملاك قيمة jeonse إلى متوسط 71.9 في المائة من قيمة ممتلكاتهم. ونتيجة لذلك ، يلجأ المستأجرون المحتملون إلى شراء منازل بدلاً من ذلك لتجنب رسوم الإيجار الباهظة.
لماذا سيول؟
لطالما كانت العاصمة والمركز التجاري لكوريا الجنوبية ، سيول ، الخيار المفضل للاستثمار بفضل قطاعها السكني المستقر والتجاري المستقر. حصل على لقب "أفضل وجهة اجتماع عمل دولي" من قبل Business Traveler ، في المرتبة الأولى في تصنيف مؤشر الابتكار العالمي الخاص بـ Bloomberg ، وقد احتلت المركز السادس في مؤشر Global Power City على التوالي لمدة ثلاث سنوات من قبل مؤسسة Mori Foundation.
على الرغم من أن أسعار العقارات في سيول أعلى قليلاً ، إلا أنها تأتي بميزات جذابة مثل نظام التأجير الملائم للمالك ، وشفافية السوق وتخفيف قابلية تحويل رؤوس الأموال التي تعوض الجانب السلبي لسعر أعلى. في الواقع ، بغض النظر عما إذا كنت تستثمر في منزل أو عقار تجاري في سيول ، فليس هناك وقت أفضل من الآن.
أدى العرض الضخم وبالتالي ارتفاع معدلات الشغور في سيول إلى حاجة الملاك الحاليين لتقديم حوافز الإيجار مثل بضعة أشهر من الإيجارات المجانية. يقول ريتشارد هوانج ، المدير الإداري لـ Cushman & Wakefield Korea: "ومع ذلك ، سينخفض العرض في النصف الثاني من عام 2015 ، وسنشهد تحول السوق الحالي الذي يفضله المستأجر إلى وضع مؤيد للمالك في 2015-2016". ويضيف أيضًا أن دورة السوق طويلة الأجل ستكون مدفوعة بالمالك ، وستحصل على إيجارات صحية وتقدير في القيمة الرأسمالية للمالكين.
عند مقارنته بالوجهات التجارية العالمية الآسيوية الأخرى ، فإن سوق العقارات في سيول يبلغ 1.5 مرة تقريبًا من سوق هونغ كونغ ومضاعف سوق سنغافورة. تفتخر سيول أيضًا بوجود أكبر تركيز للملكية التجارية في الدولة ، مع ثلاث مناطق تجارية مهمة - منطقة الأعمال المركزية (CBD) ، منطقة جانجنام التجارية (GBD) ومنطقة يويدو التجارية (YBD) - التي تضم عددًا من المؤسسات المالية الرائدة بما في ذلك البورصة الكورية. علاوة على ذلك ، فإن افتتاح خط مترو أنفاق سيئول رقم 9 سيربط شينونهيون بمحطة مجمع سول الرياضي ، مما يوفر فائدة إضافية من الراحة في جميع أنحاء المدينة.
مساحات العقار التي تبحث عنها
للحصول على أفضل العقارات التجارية ، يجب على المستثمرين المحتملين التطلع إلى المناطق التجارية الرئيسية الثلاثة (CBD و GBD و YBD) التي تضم ما يقرب من 66.5 في المائة من مباني المكاتب الكبيرة في سيول. تعد اتفاقية التنوع البيولوجي أكبر المناطق الثلاث وهي موطن لكبرى المؤسسات الحكومية متعددة الجنسيات. يأتي المركز العالمي للتنوع البيولوجي في المرتبة الثانية ويركز على بناء مركز لتكنولوجيا المعلومات. وأخيرًا ، تضم YBD ، التي يطلق عليها اسم "وول ستريت" في كوريا الجنوبية ، المقرات الرئيسية لشركات الأوراق المالية وشركات البث.
تشمل المجالات الاستثمارية الأخرى التي يجب الانتباه إليها منطقة ماجوك ومدينة الوسائط الرقمية (DMC) ، وهما موقعان بارزان قادمان يمكنهما توفير مرافق تجارية عالية الجودة وخصائص سكنية استثنائية ، من بين العديد من المزايا الأخرى.
منطقة ماجوك ، الواقعة في جنوب غرب سيول ، هي مجموعة صناعة معرفة صديقة للبيئة ، والتي انتهت للتو من البناء في أواخر العام الماضي. وهو مركز عالمي للبحث والتطوير لمختلف المؤسسات الوطنية والدولية ومعاهد البحوث والجامعات والمنظمات مثل LG و Lotte و Kolon Future Technology Institute.كما أنه يوفر مجمعات سكنية رئيسية ، وحديقة مركزية ضخمة في وسط منطقة ماجوك ، ومواصلات جماعية موثوقة تربط بشكل مريح بين السكان في جميع أنحاء المنطقة وإلى جانجنام ويويدو. بالإضافة إلى ذلك ، تقع ماجوك على بعد كيلومترين فقط من مطار جيمبو ، الذي يوفر رحلات دولية إلى بكين وشنغهاي وطوكيو وأوساكا وناغويا وتايبيه ، مما يجعلها مركزًا تجاريًا واعدًا بين كوريا والصين واليابان.
من ناحية أخرى ، DMC هي مجموعة ترفيهية حديثة للوسائط الرقمية تقع في Sangnam-dong ، شمال غرب سيول. هذا المشروع الذي يهدف إلى استكماله بالكامل هذا العام ، سيساهم DMC بشكل كبير في مكانة كوريا في السوق القائمة على المعرفة من خلال التكنولوجيا المتقدمة والموارد البشرية وقدرات الترفيه كما هو موضح بالفعل في الظاهرة العالمية ، الموجة الكورية. إنها عنصر أساسي في خطة سانجنام الألفية الجديدة للمدينة إلى جانب استاد كأس العالم ومنتزه كأس العالم والقرية البيئية ، مما يجعلها وجهة سياحية رائدة حيث يزدهر الناس والبيئة والثقافة والتكنولوجيا معًا. علاوة على ذلك ، واحدة من المرافق الرئيسية المقدمة هنا هي DMC Ville ، وهي منطقة من الشقق الفندقية المجهزة حصريًا للأجانب ، مما يضمن أن يشعر الأجانب بالترحيب والعيش بشكل مريح في المنطقة.
مع انخفاض أسعار الفائدة والإمدادات المحدودة والاقتصاد القوي ومجالات الاستثمار الجذابة ، يبدو أن هناك فرصة ضئيلة لسوق العقارات في سيول للذهاب بعيدًا جدًا. في الواقع ، هذه العاصمة المزدهرة لكوريا الجنوبية لديها كل العناصر اللازمة للارتفاع المستمر.
قروض الموظفين
نص بواسطة ديليا جان وتينا تشوبرا
نُشرت هذه المقالة في الأصل في قصر
