مؤشر فقاعة العقارات العقارية Q4 2019 UBS

مجلة القصر يفخر ألكسندر كاروليك شلاين ، مؤسس شركة Panache Management Pte Ltd ومقرها سنغافورة ، والتي تشارك في مشاريع الاستثمار العقاري والتكنولوجي ، بتأثير أفكاره حول تقرير مؤشر فقاعة العقارات UBS 2019. يوفر لنا مؤشر UBS Global Real Estate Bubble الذي تم نشره في وقت سابق من هذا العام بعض الملاحظات حول سنغافورة وطوكيو وهونج كونج ، وهي المدن الآسيوية الوحيدة في المؤشر. ارتفعت أسعار طوكيو على مدى 4 إلى 5 سنوات على الرغم من التركيبة السكانية السلبية في اليابان التي ستسحب أسعار العقارات في النهاية. معظم تدفق السكان إلى طوكيو من قبل السكان المحليين الذين يهجرون البلدات الصغيرة وينتقلون إلى هذا المركز الاقتصادي الضخم.

مرونة العقارات في سنغافورة لا تزال قائمة

"يضع مؤشر يو بي إس العالمي للفقاعات العقارية سوق الإسكان في منظور طويل الأجل وهو مصمم لتتبع مخاطر فقاعات أسعار العقارات في المدن العالمية" - يو بي إس

أيضًا ، ينشط المشترون الأجانب كثيرًا في العقارات السكنية ، ولكن قد يتساءل البعض عمن سيبيعون عقاراتهم في غضون بضع سنوات عند البحث عن مخرج. من غير المرجح أن يشتري السكان المحليون ، ولن يتمكنوا بالتأكيد من ملء الفراغ الذي سيتم إنشاؤه حتى إذا قرر جزء من المستثمرين الحاليين البيع. على الرغم من أن معظم الناس سيجدون اليابان أكثر جاذبية كوجهة سياحية ، وستستمتع العقارات ذات الموقع الاستراتيجي بإيجارات جيدة من عائدات Airbnb.

وقال مارك هيفلي ، كبير مسؤولي الاستثمار في UBS Global Wealth Management: "على الصعيد العالمي ، فإن عدم اليقين الاقتصادي يفوق تأثير انخفاض أسعار الفائدة على الطلب على الإسكان في المناطق الحضرية".

كما هو الحال في هونج كونج دائمًا ما تكون عالية في هذه الأنواع من المؤشرات مع إشارة ملكية إيجابية للغاية. ولكن لا يزال يتعين علينا أن نرى أي انخفاض في الأسعار في هذه المدينة التي يطلبها إلى الأبد ، والتي حتى الاضطرابات الاجتماعية غير المسبوقة لا يبدو أنها تؤثر على أسعار الستراتوسفير. يجب على المرء أن يتساءل عما إذا كان التسعير هناك "فقاعة" أو مجرد نتيجة للطلب الفعلي القوي على العقارات في هذه المدينة الفائقة. وبدون أدنى شك ، يدفع هونغ كونغ ثمناً باهظاً لبيوتهم. سيحتاجون إلى 22 عامًا من العمل لشراء نفس الشقة في مدينتهم التي ستستغرق السنغافوري 12 عامًا فقط.

حقائق عن العمال المهرة وكيف سيحتاج لكسب لقمة العيش لشراء عقار

هذا يقودنا إلى سنغافورة. من بين جميع مدن العالم الـ 24 في مؤشر UBS Global Real Estate Bubble ، أربعة فقط لديها القيمة الحالية لممتلكاتها أقل من التكلفة في عام 2008. هذه المدن الأربع هي ميلان وشيكاغو ودبي وسنغافورة. يشير UBS إلى أن السعر عادل لسوق سنغافورة ، ولكن يجب على القراء أن يلاحظوا أنه في حين يتم حساب المدن الأخرى المذكورة في المؤشر بالمعنى الواسع لسوق عقاراتهم ، فإن حوالي 80 في المائة من السوق في سنغافورة تخضع للحكومة وكالات الرقابة ، ما يسمى مجلس تنمية الإسكان ، أو HDB.

مما يعني أن 20٪ فقط من سوق العقارات في سنغافورة موجود في السوق الخاص. الغالبية العظمى من السنغافوريين يمتلكون ويعيشون في HDB ، في حين أن نسبة صغيرة من السنغافوريين يعيشون في شقق سكنية وخصائص هبطت. يتم تأجير غالبية الشقق الخاصة للأجانب ، الذين يقتصر عليهم اللوائح لشراء أو تأجير HDBs. وبالتالي ، فإن حساب عدد السنوات التي يستغرقها شراء عقار في سنغافورة ليس صحيحًا تمامًا هنا ، حيث يستغرق الأمر سنوات أقل بكثير للمواطنين المحليين لشراء HDB المدعوم. مع أخذ هذه النقاط في الاعتبار ، من الواضح تمامًا أن السوق الخاصة في سنغافورة أقل بكثير من قيمتها الحقيقية. تثبت سنغافورة نفسها مرارًا وتكرارًا لتكون بأسعار معقولة نسبيًا على نطاق عالمي. لكن الأسعار لن ترتفع كثيرًا في أي وقت قريب بسبب إجراءات التبريد القاسية المعمول بها. هذه التدابير مسؤولة عن جعل أسعار السوق الخاصة أقل من قيمتها الحقيقية ، كما نرى من مقارنة المؤشر هذه. بالإضافة إلى ذلك ، بينما انخفضت أسعار سنغافورة في السنوات العشر الماضية ، نمت دخول السكان المحليين. أقدر التقدير المطرد على المدى المتوسط ​​والطويل لأسعار العقارات. أيضا ، أتوقع أن تكون أسعار الفائدة ميسرة لسنوات قادمة ، والتي قد تسرع من تقدير هذه السوق العقارية المحدودة والجذابة. اقرأ عن قصص Alex Shlaen الأخرى هنا.

كاتب العمود الفاخر - ألكسندر كاروليك شلين

عن الكسندر كاروليك شلين
ألكسندر كاروليك شلين ، ماجستير إدارة الأعمال التنفيذية ، هو مؤسس شركة Panache Management Pte Ltd ومقرها سنغافورة والتي تمثل أستون مارتن إنتيريورز وتونينو لامبورجيني كازا وخطوط تصميم فورميتاليا في آسيا. تشارك شركة Panache Management في مشاريع الاستثمار العقاري والتكنولوجي وتوفر تصميمات داخلية فاخرة وتصميم عقارات حصرية وطائرات خاصة ويخوت فائقة. ظهر شلين في العديد من وسائل الإعلام الإقليمية والعالمية وكتب أعمدة Luxury Expert في مجلات الأعمال الإقليمية منذ عام 2009. وكان أيضًا رئيسًا للجنة التحكيم لجوائز آسيا العقارية وكثيراً ما كان يسعى لحضور منتديات الأعمال القائمة. اعرف المزيد عن PanacheManage.com

نظرة أخرى: أدرج قائمة Sotheby’s International Realty ، سنغافورة.

هان هوان مي ، مدير الأبحاث ، شركة List Sotheby’s International Realty.

من المعروف أن فقاعات الأسعار تحدث بين الحين والآخر في معظم أسواق العقارات - تشمل علامات ذلك ارتفاع أسعار المساكن بمعدل أسرع من ارتفاع الدخل ، وانخفاض أسعار الفائدة ، والإقراض المفرط للرهن العقاري ، والسيولة العالية ، وتدفق الأجانب الأموال.يظهر الرسم البياني من قبل UBS أن هونغ كونغ وميونيخ وتورنتو وفانكوفر وأمستردام كانت من بين أغلى خمس مدن في عام 2018 بسبب الارتفاع السريع في أسعار المساكن. في الطرف الآخر من المقياس ، تم تصنيف شيكاغو على أنها "مقومة بأقل من قيمتها" بينما اعتبرت كل من ميلان وسنغافورة وبوسطن "ذات قيمة". سوق سنغافورة السكنية سوق حرة خاضعة للرقابة حيث تراقبها الحكومة عن كثب وستتدخل لضمان الاستقرار ونمو الأسعار المستدام. التدخلات ضرورية للحفاظ على أسعار المنازل الخاصة على قدم المساواة حتى وسط السيولة العالية للأموال القابلة للاستثمار في النظام. دائمًا ، تجعل حالة الملاذ الآمن الدائمة في سنغافورة من وجهة مواتية للاستثمار العقاري. كانت تدابير التبريد مثل تشديد التمويل وفرض رسوم طوابع أعلى ناجحة إلى حد ما في سنغافورة ، ولكن ليس كذلك في مدن أخرى مثل هونغ كونغ وفانكوفر.

"ظلت سنغافورة في فئة ذات قيمة عادلة ، دون تغيير نسبيًا من حيث مخاطر الفقاعة. يعد سوق سنغافورة السكني سوقًا حرة في بيئة خاضعة للرقابة حيث تراقبها الحكومة عن كثب وستتدخل لضمان استقرار السوق ونمو الأسعار المستدام. التدخلات ضرورية للحفاظ على أسعار المنازل الخاصة على قدم المساواة حتى وسط السيولة العالية للأموال القابلة للاستثمار في النظام. دائمًا ، تجعل حالة الملاذ الآمن الدائمة في سنغافورة من وجهة مواتية للاستثمار العقاري. كانت تدابير التبريد مثل تشديد التمويل وفرض رسوم طوابع أعلى ناجحة إلى حد ما في سنغافورة ، ولكن ليس كذلك في مدن أخرى مثل هونغ كونغ وفانكوفر. وبالمقارنة ، قد يواجه سوق سكني باهظ الثمن مخاطر أكبر لأننا نواجه الرياح المعاكسة للركود بسبب الحرب التجارية الطويلة بين الولايات المتحدة والصين وخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. - هان هوان مي ، مدير الأبحاث ، شركة List Sotheby’s International Realty.

نمو سعر UBS 2019

في الوقت الذي نواجه فيه الرياح المعاكسة للركود بسبب الحرب التجارية بين الولايات المتحدة والصين الممتدة وخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي بدون صفقة ، سيكون من الأصعب تصحيح سوق سكنية باهظة الثمن لجعل المنازل أكثر بأسعار معقولة.

محاصر: ماذا يحدث في آسيا والمحيط الهادي

يشير UBS Global Real Estate Bubble Index: لم ترتفع درجات مؤشر الفقاعات في مدن آسيا والمحيط الهادي خلال الأرباع الأربعة الماضية. في هونغ كونغ ، تراجع الزخم ، وانخفضت الأسعار بشكل طفيف منذ منتصف عام 2018. ومع ذلك ، على الرغم من أن المدينة لا تزال في منطقة خطر الفقاعة ، نظرًا لتضاعف الأسعار على مدى السنوات العشر الماضية ، لا يوجد انعكاس اتجاه أساسي في الأفق. مع ذلك ، من المرجح ارتفاع معدل تقلب الأسعار خلال الأرباع القليلة القادمة. في المقابل ، كان سوق الإسكان في سنغافورة مستقراً بشكل ملحوظ خلال السنوات القليلة الماضية. أثبت التشديد التنظيمي فعاليته وكبح نمو الأسعار المفرط. الأسعار الحقيقية هي في الأساس على نفس المستوى الذي كانت عليه في عام 2012 ، بحيث تظل المدينة في المنطقة ذات القيمة العادلة. في سيدني ، المدينة التي كانت في منطقة خطر الفقاعة قبل عامين فقط ، انخفضت الأسعار. تم تصحيحها برقم مزدوج في غضون عام ، مما أدى إلى خفض درجة المؤشر بشكل ملحوظ. استمر انخفاض نشاط الشراء الأجنبي وتشديد الإقراض العقاري في تجاهل الطلب الكلي. في المقابل ، ارتفعت الأسعار في طوكيو بنسبة 5 في المائة سنويًا منذ عام 2014 ، منفصلة عن بقية البلاد. ونتيجة لذلك ، انضم السوق إلى مجموعة المدن التي لا يمكن تحملها بشكل كبير وزاد التقييم.