تأثير خروج بريطانيا: مستقبل لندن للعقارات
في الساعات والأيام التي أعقبت استفتاء المملكة المتحدة ، حيث انتخب 51.9٪ من الناخبين للخروج من الاتحاد الأوروبي ، بدا الكثير من البلاد في حالة صدمة. كانت الحملة مريرة وعميقة ، مدفوعة بالتحريض على الخطاب حول الهجرة البريطانية والاقتصاد والنخبة البيروقراطية ، لكن الكثيرين داخل بريطانيا وخارجها لم يتوقعوا أن تسود الإجازة.
مع تصارع العالم للنتائج ، ردت الأسواق على نطاق لم نشهده منذ الأزمة المالية. انخفض الجنيه إلى أدنى مستوى له منذ عام 1985 ، وانخفضت الأسهم الآسيوية ، وبعد أيام قليلة ظهرت أنباء عن أن ستاندرد آند بورز جردت بريطانيا من تصنيفها الائتماني الثلاثي. أدى التصويت إلى إعداد الأمة لمحادثات الطلاق المريرة المقبلة ، وبما أنه لا توجد سابقة لبلد يغادر الكتلة التجارية المكونة من 28 دولة عضوًا في الاتحاد الأوروبي ، يسود عدم اليقين بشأن الطريقة التي ستتفاوض بها المملكة المتحدة بالضبط على موقفها الجديد داخل المجالين السياسي و المشهد الاقتصادي.
ساوث كواي بلازا
وقد أثرت حالة عدم اليقين هذه بالفعل على سوق العقارات ، خاصة في لندن حيث انسحب بعض المشترين من المشتريات ، وهم قلقون بشأن مستقبل المدينة. حذرت وزارة الخزانة البريطانية قبل التصويت من أن أسعار العقارات السكنية ستنخفض بنسبة تصل إلى 18 ٪ إذا صوتت البلاد للمغادرة. وقال هوارد آرتشر ، كبير الاقتصاديين الأوروبيين والمملكة المتحدة لدى IHS Economics ، إن نشاط سوق الإسكان والأسعار معرضة "لخطر شديد من حدوث تباطؤ ملحوظ وممتد بعد قرار المملكة المتحدة بمغادرة" الاتحاد الأوروبي. ويتوقع أن تنخفض أسعار المساكن بنسبة 5٪ في النصف الثاني من 2016 و 5٪ أخرى في 2017.
قال ليام بيلي ، رئيس الأبحاث العالمية في نايت فرانك في لندن: "سيؤدي التصويت لصالح خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي إلى فترة من عدم اليقين المتجدد في سوق الإسكان الرئيسي في لندن". "سيتم تأجيل بعض الطلب ، وخاصة من المستثمرين ، وإعادة توجيهه في بعض الحالات".
تراس الطابق في South Quay Plaza Resident
يقدم خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي حالة من عدم اليقين المتجدد بعد سلسلة من الأحداث التي أدت بالفعل إلى إضعاف سوق العقارات في لندن. من عام 2009 إلى عام 2014 ، تصدرت لندن عناوين الصحف بشكل متكرر للمبيعات القياسية للقصور الفاخرة للغاية للمشترين الأثرياء من روسيا والشرق الأوسط وآسيا ، والعديد منهم في أحياء المدينة المركزية ، ما يسمى بـ `` الرموز البريدية الذهبية '' التي تشمل بلغرافيا ، نايتسبريدج ، كنسينغتون ، مايفير وهولاند بارك. ومع ذلك ، منذ عام 2014 ، تباطأ السوق.
لقد جاءت بعض الرياح المعاكسة في شكل ضرائب. تم فرض معدل رسوم دمغة جديد ، تم تقديمه في ديسمبر 2014 ، بنسبة 10 ٪ على العقارات التي تزيد قيمتها عن 925،000 جنيه إسترليني (1.3 مليون دولار) و 12 ٪ على تلك التي تزيد عن 1.5 مليون جنيه إسترليني (2.5 مليون دولار). اعتبارًا من أبريل من هذا العام ، يواجه مشترو المنازل الثانية والممتلكات التي يتم شراؤها من أجل التأجير ضريبة أخرى ؛ ضريبة إضافية بنسبة 3٪ تهدف إلى تسوية المجال بين المستثمرين والمشترين لأول مرة.
كان تأثير معدلات رسوم الدمغة الجديدة محسوسًا بالفعل في السوق ، حيث تم تسجيل عدد أقل من المعاملات في النطاق الذي يزيد عن 2 مليون دولار. بعد ذلك ، أعطت حملة خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي المشترين والبائعين مزيدًا من الإيقاف المؤقت. يقول توم بيل ، رئيس قسم الأبحاث السكنية في لندن في نايت فرانك: "قام المشترون والبائعون بتأجيل القرارات بسبب احتمال دخول منطقة اقتصادية وسياسية غير مأهولة". وفقًا لبيانات نايت فرانك ، ظل الطلب ضعيفًا في مايو 2016 حتى للعقارات التي انخفضت فيها أسعار الطلب بنسبة 10٪ أو أكثر.
ساوث كواي بلازا كورنر فيو
في مدينة تستقطب استثمارات كبيرة من الأسواق الدولية ، فإن الاضطرابات السياسية المحلية ليست سوى جزء من اللغز. خلال العام الماضي ، تضرر كبار المستثمرين الأجانب في العقارات البريطانية من انتكاساتهم الخاصة: انخفاض أسعار النفط في الشرق الأوسط ، ومشاكل العملة في روسيا ، والركود في البرازيل واضطراب سوق الأسهم في الصين ، والتي ساهمت جميعها في قلة قليلة المعاملات الراقية. في عام 2014 ، شكل مستثمرو الشرق الأوسط 15٪ من المشترين الرئيسيين في وسط لندن ؛ في عام 2015 ، شكلوا 4٪.
وفقًا ليولاند بارنز ، رئيس الأبحاث العالمية في Savills ، أصبحت حملة خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي عذرًا ملائمًا لتباطؤ السوق الذي كان يحدث بالفعل. تظهر أرقام Savills أن الأسعار في Prime Central London انخفضت بنسبة 6٪ في عام 2015 ، وانكمش حجم الصفقات بنسبة 40٪. يقول بارنز: "كان خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي عذرًا جيدًا جدًا للناس لعدم فعل أي شيء في السوق حيث لم يكن الناس ليقوموا بأي شيء على أي حال".
ومع ذلك ، أضافت نتيجة الاستفتاء غير المتوقعة عقبة أخرى أكبر إلى سوق كانت لا تزال تتكيف مع رسوم الدمغة والعوامل الجغرافية السياسية العالمية. يقول توم بيل من نايت فرانك: "سيستفيد سوق العقارات الرئيسي في لندن من شيء يبدو غير محتمل على المدى القريب: ستة أشهر هادئ".
لكن بالنسبة لبعض المستثمرين الأجانب ، يمثل الاضطراب الحالي فرصة. يقول بيتر ويثريل ، وهو وسيط مقره مايفير ، إن المشترين سيحصلون على قيمة متزايدة في شراء العقارات في لندن نتيجة لانخفاض قيمة الجنيه الاسترليني. "بالنسبة للمشترين من الخارج ، فإن هذا الانخفاض الكبير والكبير في قيمة الجنيه الاسترليني سيعوض فعليًا عن رسوم الدمغة والتعديلات الضريبية ، وسيجعل من العقارات الرئيسية في لندن استثمارًا مربحًا للمستثمرين الأجانب الجريئين بما يكفي لأخذ زمام الأمور على الرغم من عدم اليقين في السوق".
منظر من جسر برج واحد - غرفة نوم رئيسية
بالنسبة للكثيرين ممن يؤمنون بمرونة لندن على المدى الطويل ، فإن الاضطرابات الحالية في السوق لا تغير من جاذبية المدينة بشكل عام ، خاصة كملاذ للحفاظ على الثروة. يظهر البحث من نايت فرانك أنه على مدى العقد الماضي ، اجتذبت المدينة أكثر من ضعف عدد الأفراد ذوي الثروات العالية من الأسواق الناشئة (114000) من الولايات المتحدة وأستراليا مجتمعين (42000 و 22000 على التوالي). ينجذب المستثمرون لسلامة المدينة والمدارس الجيدة والبيئة الخضراء والمنطقة الزمنية المركزية ، ومن غير المحتمل أن تتغير العوامل نتيجة للتصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي.
كما تستثمر المدينة بنشاط في المستقبل. تكشف نظرة أوسع على سوق العقارات أيضًا أنه على الرغم من انخفاض الطلب على عقارات Prime Central London في السنوات الأخيرة ، فقد كان هناك ارتفاع في الاهتمام حول لندن الكبرى ، حيث تعمل مخططات التجديد ومشاريع الاتصال والبنية التحتية المتجددة على تغيير المشهد من الفخامة المعيشة.
يقول توم بيل: "نظرًا لأن الرموز البريدية الذهبية في لندن أصبحت أقل تكلفة بعد الأزمة المالية ، فقد بحث المشترون بشكل متزايد عن قيمة أفضل في أماكن أبعد". على الرغم من أنهم يبحثون عن قيمة أفضل ، إلا أنهم ما زالوا يريدون "أفضل المواصفات والمرافق" ، وهذا يعني أن هناك تركيزًا متزايدًا على جودة المخططات بدلاً من الرغبة في أن تكون في منطقة معينة.
لقد استفاد المطورون من هذا الطلب ، وهو يرفع المستوى العام لجودة تطورات البناء الجديد ، والتي تتضمن بشكل متزايد حزم الراحة والخدمات والمكونات التجارية والثقافية. في حين أن مثل هذه التجارب في التحضر وصنع الأماكن شائعة في مدن مثل ميامي أو هونغ كونغ أو سنغافورة ، إلا أنها ظاهرة جديدة نسبيًا في لندن.
لم يكن ساوث بانك ، أحد المجالات الأولى التي تم تنشيطها ، على الخريطة سابقًا للمستثمرين الأثرياء ، ولكنه شهد معدل نمو أسرع مقارنة بالأحياء الرئيسية الأخرى ويعمل كمثال لكيفية نمو الأسواق الجديدة ، كما يقول توم بيل.
جسر البرج الخارجي
بالإضافة إلى The Shard (أطول مبنى في أوروبا الغربية) ، فإن المنطقة هي موقع المزيد من لندن ، المخطط الرئيسي من قبل Foster + Partners ، و One Tower Bridge ، وهو مشروع من Berkeley Homes يجمع بين المساكن الفاخرة مع المتاجر والمطاعم والمشاة الممرات وحديقة على ضفة النهر الحيوية. بالإضافة إلى عروضها الثقافية ، أعلنت The Ivy ، وهي براسيري شهير في لندن ، مؤخرًا عن خطط لفتح موقع بالطابق الأرضي في One Tower Bridge ، وسيشغل مسرح لندن قريبًا المسرح الغارق الذي يشتمل على 900 مقعد. يتضمن المخطط نفسه مساحة كبيرة للعيش في الهواء الطلق ، وهو أيضًا جديد في لندن. يقول موراي ليفنسون ، الشريك في Squire & Partners الذي صمم المشروع: "إن ما يميز هذا المشروع حقًا هو مقدار الشرفة الديناميكية ومساحة السقف ، جنبًا إلى جنب مع المطابخ الخارجية وأحواض الاستحمام الساخنة وشرفات المراقبة".
من أعلى البرج بنتهاوس ، الذي يأتي كاملًا بتراس على السطح وحوض استحمام ساخن ، يمكنك رؤية عبر نهر التايمز إلى مدينة لندن ، وبرج الجسر ، وبرج لندن وما بعده. تتميز المباني المنخفضة الارتفاع ، المواجهة للنهر ، بأبواب زجاجية منزلقة تفتح على تراسات واسعة مع إطلالات على مجلس المدينة وجسر البرج. كانت المشاهدات نقطة بيع قوية للمشروع ، الذي يتم بيعه حاليًا بنسبة 90 ٪. جودة البناء (تتميز الديكورات الداخلية بالنجارة المصنوعة يدويًا ، وأسطح العمل المصنوعة من الرخام المصقول ، وأجهزة Miele وأنظمة التشغيل الآلي للمنزل) ، كما كانت سلسة ، مثل حزمة المرافق: خدمة الكونسيرج على مدار 24 ساعة من Harrods Estates ، وصالة رياضية ، ومنتجع صحي ومسبح داخلي يتم تضمينها. ما يقرب من 23 وحدة باقية ، بما في ذلك بنتهاوس مختارة. هذه بسعر 3900 دولار للقدم المربع.
ينتشر مفهوم الاستخدام المختلط أيضًا في لندن الكبرى مع مخططات مثل Nine Elms التي من المقرر أن تشمل 20000 منزل جديد ، وإلى الغرب أيضًا ، المدينة البيضاء ، وهي موقع لإجراء إصلاحات بقيمة 10 مليار دولار تهدف إلى تحويل المنطقة من صارخ ، مشهد تجاري إلى حد كبير في حي مفعم بالحيوية مع 5000 منزل جديد ومتاجر ومحور مكاتب للشركات ذات الصلة بوسائل الإعلام. كجزء من النهضة ، يقوم مطور لندن ستانهوب بتحويل المقر السابق لهيئة الإذاعة البريطانية إلى مساكن فاخرة.
إلى الشرق ، تتكاثر الأبراج الشاهقة أيضًا في مدينة تم تعريفها في السابق من خلال تحضر أكثر اتساقًا وضيقًا. في Canary Wharf ، قام Herzog & de Meuron بتصميم برج جديد يلقب بـ Rolling Pin بسبب شكله الأسطواني الطويل ، وقد صمم Foster + Partners South Quay Plaza ، وهو أطول مشروع سكني قيد الإنشاء حاليًا في الاتحاد الأوروبي.
جسر برج واحد ثلاثي إطلالة على التراس
تاريخياً ميناء مزدحم ، ومؤخراً موقع منطقة مالية مزدهرة ، أصبحت كناري وارف أيضًا مكانًا مرغوبًا بشكل متزايد للعيش فيه. تعززت توقعات النمو المستقبلي بوصول خط Crossrail الجديد ، المقرر تشغيله في عام 2018 ، مما سيقلل بشكل كبير من أوقات السفر إلى وسط لندن. واليوم لا تزال المنطقة تبدو شركات إلى حد كبير ، لكن المطورين يعتزمون مزج البرامج السكنية والتجارية مع زيادة الاتصال مع نضوج المجتمع.
يقول هاري لويس ، العضو المنتدب في بيركلي هومز الذي يطور ساوث كواي بلازا: "أصبحت كناري وارف أكثر استخدامًا وستنمو إلى عدد سكان يبلغ 200 ألف نسمة". "عوائد الإيجار أعلى هنا ، وسيكون وصول Crossrail بمثابة تغيير في اللعبة."
يقع South Quay Plaza على الواجهة البحرية مباشرة مقابل اتفاقية التنوع البيولوجي ، وعلى الرغم من أن العديد من المباني المجاورة تم بناؤها على حافة الشاطئ مباشرة ، فقد أراد Grant Brooker ، رئيس الاستوديو في Foster + Partners الاقتراب من الموقع بشكل مختلف.يقول: "من المهم السماح لضوء النهار بالمرور" ، موضحًا أنه من خلال تخطي الأبراج على شكل مكعب ، والتي لها مساحة صغيرة نسبيًا (لن يتم تطوير أكثر من 64 ٪ من الموقع) ، كان قادرًا على إنشاء العديد من التعرضات. يقول: "المبنى ليس له جانب خلفي". "كل وحدة لها واجهة رائعة".
يستخدم فريق بروكر أيضًا خبرته الواسعة في تصميم المباني دوليًا لإنشاء برنامج شامل للمرافق ، والذي يضم ناديًا صحيًا ومنتجعًا صحيًا ومسبحًا بطول 20 مترًا ، وصالة نادي للمقيمين تمتد على الطابق 56 بأكمله وتضم بارًا وغرفة فحص و شرفة كبيرة. يقول بروكر: "نوع وسائل الراحة المطلوبة لكي يعمل المبنى بالفعل كان مفقودًا في التطورات السابقة في لندن".
من المقرر أن تبدأ المهنة في عام 2020 ، وستشمل South Quay Plaza 888 وحدة عبر الأبراج المكونة من 36 طابقًا و 68 طابقًا والتي تتراوح من الاستوديوهات إلى المساكن المكونة من ثلاث غرف نوم وبنتهاوس. حتى الآن ، أصدرت Berkeley Homes 350 وحدة بأسعار تبدأ من 990.000 دولار. حتى الآن ، تم بيع نصف هذه الوحدات ، وكان الطلب من آسيا قويًا: يأتي 50٪ من المشترين الدوليين للمشروع من الصين.
يقول آدم تشاليس ، رئيس قسم الأبحاث السكنية في جونز لانج لاسال ، إن خطط التجديد مثل كناري وارف تحظى بشعبية خاصة لدى المشترين الآسيويين لأنهم يفهمون إمكانات الاستثمار على المدى الطويل. يقول: "إنهم يفهمون ذلك لأنهم رأوا ذلك يحدث في بلدانهم". كما أشارت تشاليس أيضًا إلى تحول عام في موقف المشتري في السنوات الأخيرة ، حيث ينظر المستثمرون نظرة طويلة ، وينظرون بعناية في البرامج والمخططات والأحياء ويقتربون من القرار كاستثمار في لندن ككل.
سيخبرنا الوقت كيف تمكنت بريطانيا من التفاوض على خروجها من الاتحاد الأوروبي ، وكيف ستستعرض لندن نتيجة التغييرات. سيعتمد الكثير على تداعيات خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي على الأعمال التجارية البريطانية ، لا سيما تلك الموجودة في القطاع المالي الهائل في البلاد. قبل الاستفتاء ، كان من المتوقع أن ينمو عدد سكان لندن بمقدار 100.000 شخص سنويًا للعقد المقبل وكان عرض المساكن متخلفًا. بالنسبة لأولئك الذين يؤمنون بمستقبل المدينة واستمرار إمكانات النمو ، فقد يكون الوقت مناسبًا الآن للانغماس.
نُشرت هذه المقالة لأول مرة في مجلة بالاس.
